医疗物业信托基金(纽约证券交易所代码:MPW)是一家涉及医疗物业的房地产投资信托基金，最近报告了其2023年第三季度的收益结果，我将详细讨论。简而言之，较高的利率影响了可用于分配的现金，而且这种影响可能会持续一段时间。尽管如此，人们普遍预计美联储将在几个月内开始降息。作为一家负债累累的公司，医疗财产信托将是主要受益者之一。

我看好这只股票，因为从整个公司的角度来看，它的估值很有吸引力，而且它的医院投资组合具有防御性。然而，投资者需要注意其高杠杆率以及管理层保持流动性的必要性。

医疗财产信托的运作概述部分

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医疗地产信托公司(Medical Properties Trust，简称MPT)是医院地产的最大所有者之一。该公司活跃在美国31个州和几个国际市场。截至2023年第三季度，其62.1%的资产位于美国，英国是第二大市场，占所有资产的21.6%。

在2023年第三季度，MPT记录的调整后运营资金(AFFO, REITs通常报告的现金流指标)为每股0.30美元，同比下降16.7%。这一减少是收入减少和利息成本上升的结果。考虑到2023年第三季度末总债务达到102亿美元，流动性和现金流的产生是该公司最关心的问题。事实上，管理层宣布计划在未来12个月内筹集20亿美元的流动性。

医疗财产信托的资本化率

考虑你投资的房地产投资信托基金的资本化率(基于其预期现金流的房地产投资回报率)而不仅仅是基于AFFO的收益率总是很重要的。通常，为了增加回报，房地产投资信托基金从银行和其他贷方借款。这通常会导致AFFO的高产量。

然而，如果房地产投资信托基金需要在市场上出售物业，买方将考虑资本化率，因为它包含了该物业对股权和债务持有人的所有现金流。

为了得到Medical Properties Trust的资本化率，我们可以将当前AFFO的运行率金额和利息费用结合起来，因为它是一个季度数字，所以乘以4，然后除以公司的企业价值。

在2023年第三季度，AFFO为1.82亿美元，而公司的利息支出为1.07亿美元。因此，MPT目前的年收益约为11.5亿美元，可用于支付债务利息和股东股息。与约129亿美元的企业价值相比，市场隐含的资本化率约为8.9%。

资本化率使投资者能够比较不同财务杠杆水平的REITs(企业价值中由债务融资的部分，在医疗财产信托中，这一比例约为80%，非常高)，因为它关注的是企业层面的现金流，而不是专门针对股东的现金流。过高的财务杠杆使MPT面临过高的利率风险。

在比较医疗物业信托作为一项投资的绝对回报潜力时，上限利率也很有用，并且可以很容易地将其与其他替代品(如政府债券)进行比较。例如，10年期美国国债目前的收益率约为4.4%。

最近的资产处置也可以以上限费率为基准。例如，去年10月，MPT以5.7%的上限利率出售了其剩余的澳大利亚资产——相对于该公司目前的交易价格，这是一个颇具吸引力的资本成本。

最后但并非最不重要的是，8.9%的上限利率可以被视为在使用杠杆、通胀指数化或租金增长之前的预期回报率。

高空头权益

过去一年，该公司吸引了大量空头，目前约有22%的股票被做空，这意味着大量投资者目前押注MPW股票将进一步下跌。也就是说，总空头比2023年第一季度的峰值下降了50%以上。

美联储降息前景

随着美联储(Federal Reserve)启动历史上最快的加息周期之一，市场和经济学家现在预计，美联储将在2024年改变路线，开始降息。市场目前认为，美联储在2024年3月20日的会议上将联邦基金利率下调至5.00-5.25%的可能性为27.4%。目前的期货价格显示，在那之后还会有三次0.25%的降息，到2024年底，联邦基金利率将达到4.25-4.50%。

MPT目前为其102亿美元的债务支付的加权平均利率为4.04%。然而，随着公司继续为其债务进行再融资，旧的低利率债券被利率更高的新债券所取代，从而削减了公司的AFFO。作为参考，该公司目前的浮动利率为5.36%至6.93%。因此，该公司需要等待2025年美联储进一步降息，才能看到利率逆风持续减弱。

分析师认为MPW股票值得买入吗?

再看看华尔街，Medical Properties Trust的普遍评级是“持有”，基于1个“买入”、4个“持有”和2个“卖出”评级。此外，医疗地产股票的平均目标价为6.71美元，意味着47.5%的上涨潜力。

的外卖

医疗地产股票在过去一年中大幅下跌，利率上升和沉重的债务负担是巨额亏损背后的罪魁祸首。由于低利率的前景现在距离我们还有几个月的时间，推动股价下跌的因素将慢慢恢复对其有利，为股价可能的回升奠定基础。

鉴于其医院投资组合的防御性质，如果经济衰退成为现实，该公司可能会表现良好，表现优于整体商业房地产市场和主要股市指数。即使利率没有像预期的那样下降，8.9%的上限利率也提供了足够的回报。最后但并非最不重要的一点是，潜在投资者应该时刻注意该公司的杠杆率过高。

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